Адвокат по недвижимости: где покупатель теряет деньги

Запись в реестре о праве собственности воспринимается как финальная точка: деньги отданы, документы получены, вопрос закрыт. На практике это не так — сделку с недвижимостью можно оспорить и через год, и через три после регистрации, а покупатель в этом споре нередко оказывается в положении, когда квартиры уже нет, а деньги вернуть не с кого. Поэтому адвокат по недвижимости нужен не тогда, когда спор начался, а до подписания договора. Разберем, где именно теряются деньги и что этому противопоставить.

Почему сделку могут признать недействительной

Оснований больше, чем принято думать, и большинство из них не видно в выписке из реестра.

Продавец обанкротился. Если после сделки продавец входит в процедуру банкротства, его сделки за предшествующий период проверяются. Продажа по заниженной цене или совершенная в период, когда у продавца уже были долги, может быть оспорена, а имущество возвращено в конкурсную массу. Проверка платежеспособности продавца — не паранойя, а обязательный этап.

Продавец не понимал значения своих действий. Основание, по которому оспаривается значительная часть сделок с пожилыми людьми. Формально человек дееспособен, справок нет, но состояние здоровья на момент подписания подтверждается медицинскими документами и экспертизой уже в суде. Отсюда практика запрашивать справки из диспансеров и проводить сделку у нотариуса с видеофиксацией.

Не было согласия супруга. Для сделок с недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Его отсутствие дает основание для оспаривания, а бывшие супруги нередко узнают о продаже спустя годы.

Нарушены права наследников. Квартира, полученная по наследству и проданная вскоре после оформления, — зона повышенного риска: могут объявиться наследники, пропустившие срок принятия, но восстановившие его.

Нарушены права детей. Отчуждение жилья, затрагивающее интересы несовершеннолетних, в ряде случаев требует согласия органа опеки.

Сроки для оспаривания различаются: для оспоримых сделок он короткий, для ничтожных — существенно длиннее, и в отдельных случаях исчисляется не с даты сделки, а с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права.

Что дает статус добросовестного приобретателя

Ключевая защита покупателя, о которой знают поверхностно.

Приобретатель предполагается добросовестным, если он полагался на сведения государственного реестра. Опровергать это должна другая сторона.

Дальше действует важное разграничение. Если имущество выбыло из владения собственника по его воле — он сам продал, пусть и на невыгодных условиях, — истребовать его у добросовестного возмездного приобретателя нельзя. Если же выбыло помимо воли, например по поддельным документам, истребование возможно даже у добросовестного покупателя.

Отдельно существует механизм, о котором мало кто слышал: добросовестный приобретатель, у которого истребовали единственное жилье, вправе получить однократную компенсацию от государства. Размер определяется исходя из реального ущерба либо кадастровой стоимости — по выбору получателя.

Практический вывод: добросовестность нужно уметь подтвердить. Сохраненные выписки, переписка, подтверждение расчетов по рыночной цене, документы о проверке объекта — все это работает именно в такой ситуации.

Расчеты: где деньги оказываются без защиты

Второй крупный источник потерь — момент передачи денег.

Опасна конструкция, при которой деньги передаются до государственной регистрации перехода права. Регистрация может быть приостановлена или в ней может быть отказано, продавец может передумать, могут появиться аресты — а средства уже у него.

Безопасные варианты предполагают, что деньги становятся доступны продавцу только после регистрации: аккредитив, банковская ячейка с условием доступа по зарегистрированному договору, депозит нотариуса. Каждый инструмент имеет нюансы по документам, открывающим доступ, и формулировать эти условия нужно точно — размытая формулировка обесценивает саму схему.

Отдельно про занижение цены в договоре. Соблазн понятен, но последствия односторонние: если сделку признают недействительной, покупатель вправе требовать возврата только той суммы, которая указана в договоре. Расписки на разницу помогают далеко не всегда.

Приостановка регистрации

Ситуация, к которой стороны обычно не готовы. Регистрирующий орган вправе приостановить регистрацию на срок до нескольких месяцев, если обнаружены противоречия в документах, отсутствие необходимого согласия, наличие ареста или запрета.

Приостановка не означает отказ: чаще всего требуется донести документы или устранить несоответствие. Но пока она действует, сделка не завершена, а сроки по договору идут. Поэтому в договоре стоит заранее предусмотреть, что происходит при приостановке и кто несет связанные с этим риски.

Покупка новостройки: другие риски

Здесь риск оспаривания сделки минимален, зато есть свои сложности.

Расчеты по договору участия в долевом строительстве идут через счета эскроу: деньги хранятся в банке и передаются застройщику после ввода объекта в эксплуатацию. Это существенно снизило риск потери средств, но не отменило остальных проблем.

Просрочка передачи объекта. За нарушение срока предусмотрена неустойка, а для граждан она рассчитывается в повышенном размере. Стоит учитывать, что в отдельные периоды вводились ограничения на начисление таких санкций, поэтому расчет всегда привязывается к конкретным датам.

Приемка и недостатки. Подписание акта без замечаний осложняет дальнейшие требования. Дефекты фиксируются в акте осмотра, и только после их устранения подписывается передаточный акт.

Гарантийные сроки. На сам объект и на инженерное оборудование установлены разные гарантийные сроки, и требования по недостаткам заявляются в их пределах.

Изменение проекта и площади. Расхождение фактической площади с проектной ведет к перерасчету, а условия договора о допустимых отклонениях читаются до подписания, а не после.

Когда без адвоката не обойтись

Сделки с долями — здесь обязательна нотариальная форма, а также действует преимущественное право других собственников.

Сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

Покупка у продавца, получившего объект по наследству, ренте или дарению незадолго до сделки.

Любая ситуация, где в квартире зарегистрированы посторонние лица либо есть основания подозревать сохранение за кем-то права пользования.

Покупка с использованием заемных средств или материнского капитала, где к обычной сделке добавляются требования банка и обязательства по выделению долей.

И отдельно — ситуация, когда продавец торопит и объясняет спешку личными обстоятельствами. Это не всегда признак обмана, но всегда повод не сокращать проверку.